Fußbodenheizung in der Wohnung nachrüsten: Eigentümer, WEG, Miete

Fußbodenheizung in der Wohnung: Wer muss zustimmen?

Wer in einer Wohnung eine Fußbodenheizung nachrüstet, arbeitet in einem Haus mit mehreren Parteien. Drei Fragen entscheiden: Gehört der Boden Ihnen? Ist die Gemeinschaft betroffen? Wohnen Sie zur Miete? Die Tabelle ordnet vier häufige Lagen. Der Gesetzesstand ist der 5. Oktober 2026.

Eigentumswohnung: Brauchen Sie einen Beschluss der Eigentümer?

Das hängt davon ab, was Sie verändern. Im Sondereigentum brauchen Sie nach § 13 Abs. 2 WEG keine Gestattung, soweit keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.¹ Ob das für eine nachgerüstete Fußbodenheizung zutrifft, ist eine Auslegungsfrage.

Betrifft die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum, kann sie nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen oder Ihnen durch Beschluss gestattet werden.² Sie können die Gestattung verlangen, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.²

Auch mit Beschluss darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet und kein Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt werden.² Die Kosten trägt, wem die Maßnahme gestattet wurde.³

Mietwohnung: Was gilt für Mieter und Vermieter?

Mieter brauchen laut XB vorher die Zustimmung des Vermieters. Als Voraussetzung nennt XB im Video „Ihre neue Fussbodenheizung“ außerdem, dass der Auftraggeber Eigentümer ist.¹⁸ Ob ein Auftrag von Mietern mit Zustimmung des Vermieters möglich ist, klären Sie vorab mit uns. Holen Sie die Zustimmung schriftlich ein und beauftragen Sie erst danach. Welche Rechte Sie darüber hinaus haben, klären Sie mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Lässt der Vermieter einbauen, kann das eine Modernisierung sein. Das Gesetz zählt dazu Maßnahmen, die Endenergie nachhaltig einsparen (§ 555b Nr. 1 BGB) oder den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (Nr. 4).⁶ Ob eine Fußbodenheizung darunterfällt, steht nicht im Gesetz und hängt vom Einzelfall ab.

Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer, erwarteter Mieterhöhung und künftigen Betriebskosten. Für unerhebliche Maßnahmen gibt es Ausnahmen.⁷

Der Mieter muss die Maßnahme grundsätzlich dulden.⁸ Wurde ordnungsgemäß angekündigt, einschließlich Hinweis auf Form und Frist, teilt er eine Härte in Textform bis zum Ablauf des Monats mit, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Die Mieterhöhung zählt dabei nicht als Härtegrund. Fehlen Angaben oder ist die Verspätung unverschuldet, gelten Ausnahmen.⁸

Gilt die Maßnahme als Modernisierung, kann der Vermieter die Miete über die Modernisierungsumlage erhöhen.

Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete dadurch nicht um mehr als 3 € je m² Wohnfläche steigen, bei einer Miete unter 7 € je m² nicht um mehr als 2 €.⁹ Bei einem gemeinsamen Heizungstausch lassen Sie zusätzlich die besondere Grenze für den Heizungsanlagenanteil prüfen: Unter den Voraussetzungen des § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB beträgt sie auch bei der 8-Prozent-Umlage höchstens monatlich 0,50 € je m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren. Die allgemeinen Grenzen von 3 beziehungsweise 2 € bleiben daneben bestehen.⁹

Bei der Berechnung bleiben öffentliche Zuschüsse sowie Kosten außer Ansatz, die der Mieter selbst oder ein Dritter für ihn übernimmt.¹⁰

Die erhöhte Miete schuldet der Mieter grundsätzlich ab Beginn des dritten Monats nach Zugang einer wirksamen Erhöhungserklärung in Textform.

Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die gesetzlich erforderliche Ankündigung fehlt oder den Vorgaben des § 555c Abs. 1 und 3 bis 5 BGB nicht entspricht. Das gilt auch, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Ein fehlender Härtehinweis allein löst diese Verlängerung nicht aus.¹¹

Mehrfamilienhaus: Was gilt bei Lärm, Staub und Trittschall?

Im Mehrfamilienhaus wohnen Nachbarn über, unter und neben Ihnen. co2online beschreibt das Fräsen als so laut wie einen Bohrhammer und rät, Nachbarn vorab zu informieren und sich abzustimmen.¹³

Außerdem kann bei einer gefrästen Fußbodenheizung die Trittschalldämmung unzureichend sein.¹³ Was unter einer Fußbodenheizung liegen muss, erklärt Dämmung und Trittschall bei der Fußbodenheizung.

Bei XB wird raumweise gearbeitet. Die Fräse saugt den Staub direkt an der Entstehungsstelle ab: staubarm, aber nicht staubfrei. Die Räume, in denen gearbeitet wird, müssen frei und begehbar sein, niemand muss ausziehen. Mehr dazu: Fräsen im bewohnten Haus.

Was kostet es, und wer trägt die Kosten?

Als Wohnungseigentümer tragen Sie die Kosten, wenn Ihnen die Gemeinschaft die Maßnahme gestattet hat.³ Bei einer Modernisierung durch den Vermieter gelten die Regeln zur Mieterhöhung oben. Was das Fräsen bei XB kostet, hängt von Fläche und Etagen ab: Unter 50 m² gilt ein Festpreis, ab 50 m² wird nach Quadratmetern gerechnet. Alle Positionen stehen auf der Seite Kosten für das Einfräsen.

Welche Förderung und welcher Steuerbonus infrage kommen, steht in BAFA-Förderung für die Fußbodenheizung. Für ein Bad oder einen einzelnen Raum lesen Sie Fußbodenheizung im Bad nachrüsten.

Das stimmen Sie vor dem Fräsen ab